رشد چشم‌گیر قیمت و بازدهی در پروژه‌های پیش‌فروش چیتگر
یکی از مناطقی که به‌طور خاص توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده، منطقه ۲۲ و به‌ویژه محدوده چیتگر است. این منطقه با برخورداری از چشم‌انداز دریاچه مصنوعی چیتگر، پارک جنگلی، دسترسی مطلوب به اتوبان‌ها و نزدیکی به مراکز خرید بزرگی مانند ایران مال، به‌تدریج به قطب جدید سرمایه‌گذاری مسکن تبدیل شد. یکی از مدل‌های رایج سرمایه‌گذاری در این منطقه، پیش‌خرید واحدهای مسکونی در پروژه‌هایی است که یا در حال ساخت بوده‌اند یا از ابتدا به صورت مشارکتی پیش‌فروش شده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع آپارتمان در چیتگر از سال ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۳ رشد چشم‌گیری داشته است.
در سال ۱۳۹۸، قیمت هر مترمربع در پروژه‌های پیش‌فروش بین ۶ تا ۸ میلیون تومان بود. اما با گذشت زمان و پیشرفت پروژه‌ها، این رقم در سال ۱۴۰۱ به حدود ۳۰ میلیون و در سال ۱۴۰۳ در برخی پروژه‌ها حتی تا ۹۰ میلیون تومان هم رسیده است. به عبارتی، برخی سرمایه‌گذاران توانسته‌اند در طول تنها پنج سال، بازدهی بالای ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد را تجربه کنند. این رشد قیمتی به عوامل مختلفی مانند تکمیل زیرساخت‌ها، افزایش تقاضا، کاهش عرضه مسکن و تورم عمومی اقتصاد ایران وابسته بوده است. چیتگر به‌عنوان منطقه‌ای نوساز و با طرح‌های جامع شهرسازی، به سرمایه‌گذاران این امکان را داده است که در پروژه‌هایی با برنامه‌ریزی مشخص وارد شوند.
چرا پیش‌خرید در چیتگر برای اقشار متوسط جذاب شده است؟
اغلب این پروژه‌ها توسط تعاونی‌های معتبر، نهادهای وابسته به ارگان‌های دولتی و خصوصی یا شرکت‌های سرمایه‌گذاری شهری طراحی و اجرا شده‌اند. این موضوع حس امنیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته است. علاوه بر این، تنوع قیمتی و امکان پرداخت اقساطی، پیش‌خرید را برای اقشار متوسط جامعه نیز قابل‌دسترس کرده است. پروژه‌هایی نظیر دریاچه شهدای خلیج فارس (دریاچه چیتگر)، پارک‌های بزرگ، ایران مال، باغ گیاه‌شناسی ملی، شهربازی هزار و یک شهر، برج‌های نمادین و توسعه مترو، همه دست‌به‌دست داده‌اند تا چیتگر از نظر کیفیت زندگی، جلوتر از بسیاری از مناطق مرکزی و غربی تهران قرار گیرد.
این موضوع نه‌تنها تقاضا برای خرید ملک در این منطقه را افزایش داده، بلکه باعث شده پروژه‌های در حال ساخت نیز با سرعت بیشتری پیش بروند. چنین پیشرفتی، ریسک تأخیر یا توقف پروژه‌ها را به حداقل رسانده است، مسئله‌ای که همیشه در بازار پیش‌خرید مسکن یکی از نگرانی‌های اصلی خریداران بوده است. یکی از مهم‌ترین مزایای پیش‌خرید در این منطقه، اختلاف قیمتی چشم‌گیر بین مرحله پیش‌فروش و زمان تحویل واحد است. به عنوان مثال، در یک پروژه معمولی، خریدار می‌توانسته با پرداخت اقساطی مبلغی حدود ۱ میلیارد تومان، واحدی را خریداری کند که اکنون ارزش آن به بیش از ۳ میلیارد تومان رسیده است.
مقایسه مناطق پرریسک با چیتگر
با توجه به نوسان‌های قیمتی و محدودیت ساخت‌وساز در تهران، نگهداری یک واحد در حال ساخت به‌نوعی حفظ ارزش پول و محافظت در برابر تورم نیز محسوب می‌شود. با همه این مزایا، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های پیش‌فروش‌شده بدون ریسک نیست. یکی از مهم‌ترین ریسک‌ها، احتمال تأخیر در تحویل پروژه است. در برخی پروژه‌ها که توسط تعاونی‌های کم‌تجربه یا فاقد اعتبار اجرا می‌شوند، مشاهده شده که پروژه حتی پس از ۶ یا ۷ سال هنوز به مرحله تحویل نرسیده است. همچنین تغییرات ناگهانی در هزینه ساخت، افزایش قیمت مصالح یا نبود نظارت کافی می‌تواند منجر به درخواست وجه اضافه از خریداران شود.
در حالی که در مناطق مرکزی تهران مانند یوسف‌آباد یا پاسداران قیمت‌ها از پیش بالا بوده و سود قابل‌توجهی برای خریداران جدید به همراه نداشته‌اند، چیتگر توانسته بازدهی بیشتری را ثبت کند. سرمایه‌گذاران در مناطق توسعه‌نیافته‌ای مثل پردیس یا پرند نیز با مشکلاتی مانند زیرساخت ناکافی یا فاصله زیاد از مرکز مواجه‌اند. در مقابل، چیتگر با اینکه تازه‌توسعه یافته است، به‌خاطر موقعیت مکانی استراتژیک و برنامه‌ریزی شهری مناسب، تعادلی بین قیمت و ارزش ایجاد کرده است. این در حالی است که چیتگر با ارائه فرصت‌های سودآور، ریسک‌های پیش‌خرید را به حداقل رسانده و جایگاهی متمایز در میان مناطق نوظهور تهران به‌دست آورده است.
فرصت‌های سودآور و نکات مهم برای موفقیت در بازار مسکن
با توجه به سرعت بالای رشد و تکمیل زیرساخت‌ها، انتظار می‌رود قیمت املاک در چیتگر طی سال‌های آتی همچنان افزایش یابد، اما شاید با شیب ملایم‌تر نسبت به سال‌های گذشته. از سوی دیگر، محدودیت زمین برای پروژه‌های جدید می‌تواند عرضه را کاهش داده و در نتیجه، باعث تثبیت یا رشد بیشتر قیمت‌ها شود. پیش‌بینی می‌شود پروژه‌هایی که اکنون در مراحل اولیه هستند، در صورت اتمام، سودآوری مناسبی برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشند. برای آن دسته از افراد که قصد ورود به بازار پیش‌خرید در چیتگر را دارند، رعایت چند نکته ضروری است: اول، بررسی کامل وضعیت حقوقی پروژه و قرارداد.
دوم، تحقیق درباره سابقه سازنده یا تعاونی. سوم، درک دقیق از شرایط پرداخت، هزینه‌های پنهان و نحوه واگذاری سند. و نهایتاً، مشورت با کارشناسان حقوقی و ملکی پیش از هرگونه پرداخت وجه، می‌تواند از بسیاری از مشکلات بعدی جلوگیری کند. پیش‌خرید آپارتمان در منطقه چیتگر طی ۵ سال اخیر، در اغلب موارد یک سرمایه‌گذاری موفق بوده و بازدهی بالاتری نسبت به بسیاری از مناطق دیگر تهران ارائه کرده است. موقعیت جغرافیایی مناسب، پروژه‌های شهری بزرگ، رشد قیمت، توسعه زیرساخت‌ها و حضور فعال تعاونی‌های معتبر از جمله عوامل کلیدی در این موفقیت بوده‌اند. در آینده نیز یکی از قطب‌های مهم بازار مسکن تهران باقی خواهد ماند.