اقتصاد دانان می گویند تورم، تغییرات جمعیتی و کمبود عرضه طوفانی کامل از رشد اجاره بها ایجاد کرده است.

بر اساس گزارش مشاورین املاک آسمارین چند خانواری ، در سال گذشته، اجاره بهای چند خانواری در ایران 14.8 درصد افزایش یافت که نرخ انفجاری رشد قیمت را پوشش داد که در سه ماهه دوم سال 2021 آغاز شد . این روند در سال جاری ادامه یافته است و رشد اجاره بها در تهران تا ماه آوریل به بالاترین حد خود رسیده است.

علیرغم افزایش اجاره بها، تقاضای آپارتمان تحت تأثیر الگوهای مهاجرتی جدید و مستاجرانی که مایل و قادر به پرداخت اجاره بهای بالاتر هستند، مانند همیشه قوی است.

در اینجا نگاهی دقیق تر به برخی از روندهای برتر افزایش قیمت اجاره در سراسر کشور آورده شده است:

1-    تورم

شاخص قیمت مصرف کننده نسبت به مدت مشابه سال قبل 7.9 درصد افزایش یافت و تورم را به بالاترین حد در 40 سال گذشته رساند. تأثیر تورم بر کالاها و خدمات مورد نیاز برای ساخت املاک استیجاری بر هزینه های توسعه افزوده می شود که به نوبه خود هزینه مسکن را افزایش می دهد.

در حال حاضر، هزینه مصالح ساختمانی مسکونی سالانه 23 درصد افزایش یافته است. ما هزینه های بالاتری را برای تقریباً هر نوع مصالح ساختمانی از جمله OSB، بتن، فولاد، همه این عوامل که به ویژه در ساخت خانه های چندخانواری دخیل هستند، دیده ایم.

در آخرین نظرسنجی سه ماهه ساخت و ساز توسط شورای ملی مسکن ایران چند خانواری، پاسخ دهندگان تنها طی سه ماه گذشته به طور متوسط ​​45 درصد افزایش قیمت چوب را گزارش کردند. دیتز گفت که قیمت فعلی الوار کمتر از 1200 دلار به ازای هر 1000 فوت تخته است، در حالی که برای همین مقدار در فوریه 2020 350 دلار بود.

تورم نه تنها از طریق منابع ساختمانی، بلکه بر نیروی کار و نفت نیز بر اجاره مسکن تأثیر می گذارد.

فراموش نکنیم که قیمت گاز و گازوئیل در ابتدای سال افزایش یافته است. بخشی از آن به دلیل مشکلات زنجیره تامین است. بخشی از آن تورم است، البته بخشی از آن مربوط به جنگ اوکراین است. «پیدا کردن راه‌هایی برای افزایش تولید انرژی در تهران تأثیر غیرمستقیم بر برخی از هزینه‌های حمل ‌ونقل واقعی و تأثیر مستقیم دارد [زیرا] نفت وارد بسیاری از محصولات مصالح ساختمانی می‌شود، مانند رزینی که برای تولید مبلمان یا استفاده می‌شود. ”

2-     کمبود ساخت و ساز جدید

به منظور جایگزینی محصول قدیمی و پاسخگویی به تقاضا برای خانه‌های آپارتمانی جدید، تخمین می‌زند که صنعت چندخانواری ایران باید سالانه 328000 آپارتمان جدید بسازد. در حالی که صنعت ساخت و سازهای جدید را بالاتر از این نرخ حفظ می کند، با 530000 واحد جدید چندخانواره ای که در سال 2021 بنا به دفتر سرشماری ساخته شده است،

«در یک وضعیت عادی، ساختن یک مجتمع آپارتمانی ممکن است بیش از دو سال طول بکشد. بنابراین این یک چرخش سریع نیست. و ما حتی کار کردن با آن جدول‌های زمانی را به طور فزاینده‌ای سخت می‌یابیم.»

تاخیر در یک محصول حیاتی می تواند به معنای تاخیر در کل جدول زمانی پروژه باشد، چه به دلیل انتظار برای محصول یا یافتن جایگزین. در دسترس بودن نیروی کار – و هزینه – نیز سازندگان و توسعه دهندگان را با مشکل مواجه کرده است. پنجاه و پنج درصد از پاسخ دهندگان به نظرسنجی NAHB گزارش دادند که هزینه های نیروی کار بیش از حد انتظار در سه ماه گذشته افزایش یافته است.

 «تقاضای زیادی وجود دارد و مردم در تلاش برای ساخت و ساز هستند، و شما این دولت‌های محلی را دارید که تلاش می‌کنند تا با درخواست مجوز ساخت‌وساز ورودی در سراسر کشور همراهی کنند، نه فقط برای اجاره».

تقریباً همه پاسخ دهندگان – 92٪ – گزارش کردند که قراردادهای ساخت و ساز جدید طی سه ماه گذشته با افزایش قیمت تا 25٪ قیمت گذاری شده است. بسیاری از این تغییرات قیمت ناشی از کاهش افزایش هزینه مواد، به ویژه پوشش های بیرونی و سقف، اجزای الکتریکی، لوازم خانگی، عایق ها و الوار است که در بالا ذکر شد. علیرغم این موانع، توسعه دهندگان همچنان مشتاق ساختن هستند، که هم به دلیل اجاره بالا و هم علاقه شدید سرمایه گذاران سهام است.

روند ساخت خانه های تک خانواده با مشکلات مشابهی با مصالح ساختمانی مواجه است و NAHB تخمین می زند که بازار حدود 1 میلیون واحد در سراسر کشور به دلیل ساخت کم در 10 سال گذشته کوتاه است. تقاضای زیاد برای خانه‌های تک‌خانواره‌ای به فشار افزایشی بر هزینه‌های آن‌ها کمک می‌کند – و وقتی خریداران نمی‌توانند خانه‌های تک‌خانواری را بخرند یا پیدا کنند، به بازار اجاره روی می‌آورند. این امر کمبود موجود واحدهای اجاره ای را تشدید می کند که به نوبه خود به افزایش اجاره ها کمک می کند.

3-      تقاضا برای تجمل

حتی با وجود افزایش نرخ اجاره بها، تقاضا برای آپارتمان‌های جدید همچنان قوی است – که هم ناشی از کمبود موجود مسکن اجاره‌ای و هم به دلیل وجود مستاجران «سبک زندگی» و «اختیاری» است که مایل به پرداخت بیشتر برای آپارتمان‌های مورد نظر خود هستند. یاردی ماتریکس طبقه اختیاری را به عنوان خانواده هایی با سرمایه برای داشتن که اجاره را انتخاب می کنند، از جمله خانه های خالی و خانوارهایی با ارزش خالص بالا تعریف می کند، در حالی که طبقه سبک زندگی خانواده هایی با درآمد بالا اما ثروت اندک انباشته را پوشش می دهد، مانند «درآمد مضاعف-بدون- بچه ها” حرفه ای های جوان.

در عین حال، همانطور که در بالا ذکر شد، افزایش هزینه خانه‌های تک‌خانواره ممکن است تعداد خریداران بالقوه خانه را محدود کند و آنها را به سمت مسکن اجاره هدایت کند. این امر باعث ایجاد تقاضا برای مسکن اجاره ای می شود که در غیر این صورت توسط بازار فروش جذب می شود و بر فشار موجود بر بخش اجاره می افزاید. این مستاجران که قبلاً برای خرید آماده بودند، بازار هدف خانه‌های اجاره‌ای برای تک‌خانواده‌ها هستند که در حال حاضر 8 درصد از شروع خانه‌های جدید را تشکیل می‌دهند.

4-       الگوهای مهاجرت جدید

در حالی که تنها 8.4 درصد از تهرانی ها بین مارس 2020 و مارس 2021 محل سکونت خود را تغییر دادند، تغییرات سبک زندگی ناشی از همه گیری کووید-19، از جمله کار در خانه و تمایل به فضای بیشتر، جغرافیای تقاضای مسکن را تغییر داده است.

تقاضا برای مسکن اجاره ای نیز در شهر های کم جمعیت و جوامع روستایی که هزینه های زندگی در آنها پایین است، در حال افزایش است. جمعیت تهران بین ژوئیه 2020 و 2021 به میزان 1.6 درصد افزایش یافته است که یکی از بالاترین نرخ های رشد در کشور است و اجاره بها در مراکز جمعیتی این شهر، از زمان شروع همه گیری، با درصدهای دو رقمی افزایش یافته است.

این فشار رو به افزایشی بر قیمت اجاره برای ساکنان فعلی وارد می کند، به ویژه در مناطقی که تجارت معمولاً توسط گردشگری هدایت می شود.

5. افزایش نرخ بهره

با تشدید سیاست پولی فدرال رزرو، نرخ بهره وام مسکن در سال 2022 در حال افزایش است.