هزینه چرخه مسکن

رونق و رکود قیمت املاک و مستغلات بازتابی از چرخه تجاری واقعی است. این ستون به رابطه بین ارزش گذاری قیمت مسکن و رشد اقتصادی در یک زمینه بین المللی می پردازد. با در نظر گرفتن ناهمگونی در سیاست‌های مسکن در سراسر کشورها، کاهش ارزش‌های بزرگ قیمت مسکن به طور مثبت با رشد اقتصادی مرتبط است.

این رابطه مثبت در کشورهای دارای نظام حقوقی قانون مدنی بیشتر مشهود است. افزایش قیمت مسکن با مصرف بیشتر خانوارها و سرمایه گذاری شرکتی همراه است که رشد اقتصادی را تقویت می کند. با این حال، پیش خرید در منطقه 22 افزایش بیش از حد قیمت مسکن ممکن است کارایی تخصیص سرمایه را مخدوش کند، علاوه بر این، حباب قیمت مسکن معمولاً ناپایدار است. به محض ترکیدن حباب مسکن، شرایط اعتبار به دلیل کاهش ارزش وثیقه تنگ‌تر می‌شود و منجر به کاهش مصرف خانوار و اشتغال می‌شود که باعث رکود اقتصادی می‌شود.

در همین حال، اصلاح قیمت مسکن ممکن است کارایی سرمایه گذاری را بهبود بخشد و باعث ایجاد اصلاحات ساختاری شود که متعاقباً رشد اقتصادی را افزایش می دهد. در کار اخیر، ما به مبادله بین اثرات فوق الذکر نگاه می کنیم و شواهد بین المللی جدید در مورد رابطه بین ارزش گذاری املاک در مراحل مختلف چرخه مسکن و رشد اقتصادی را مستند می کنیم.

افزایش ارزش در مقابل کاهش ارزش

شکل 1 نشان می دهد که افزایش قیمت مسکن می تواند به رشد بالاتر در تولید ناخالص داخلی واقعی، تولید ناخالص داخلی واقعی سرانه و بهره وری کل عوامل (TFP) تبدیل شود. این رابطه مثبت بین افزایش قیمت مسکن و رشد اقتصادی، حتی پس از فیلتر کردن رشد اقتصادی منتسب به افزایش مصرف، سرمایه‌گذاری، اشتغال و تخصیص اعتبار که تا حدی از افزایش قیمت مسکن منتفع می‌شوند، قوی باقی می‌ماند.

 به ویژه، افزایش 10 درصدی افزایش قیمت مسکن با 0.2 درصد رشد اقتصادی بالاتر همراه است. در نظر گرفتن اثر غیرمستقیم قیمت مسکن از طریق مصرف، سرمایه گذاری و اشتغال، ارتباط بین افزایش قیمت مسکن و رشد اقتصادی را بیشتر تقویت می کند. کاهش متوسط ​​قیمت مسکن که با کاهش متوسط ​​و طولانی مدت قیمت مسکن مشخص می شود، با رشد اقتصادی در تولید ناخالص داخلی واقعی و تولید ناخالص داخلی سرانه ارتباط منفی دارد.

یادداشت ها : نمودار ارتباط 1% افزایش در افزایش قیمت مسکن، استهلاک متوسط ​​قیمت مسکن و استهلاک بزرگ قیمت مسکن را با رشد تولید ناخالص داخلی، رشد سرانه تولید ناخالص داخلی و رشد بهره وری کل عوامل (TFP) در نقاط پایه ترسیم می کند.با این حال، رابطه بین کاهش ارزش مسکن و رشد اقتصادی، بسته به عمق و سرعت اصلاح قیمت، غیرخطی است.

کاهش قیمت مسکن

 با این حال، استهلاک های بزرگ، که با کاهش شدید و سریع قیمت مسکن مشخص می شود، به طور مثبت با رشد قوی تر در تولید اقتصادی و بهره وری مرتبط است. کاهش های بزرگ و متوسط ​​قیمت مسکن اثرات نامتقارن بر فعالیت اقتصادی در ایالات متحده دارد.

در حالی که کاهش ارزش‌های بزرگ قیمت مسکن با سطوح پایین‌تر مصرف، سرمایه‌گذاری و اشتغال همراه است که رشد اقتصادی را تضعیف می‌کند، می‌تواند کارایی تخصیص سرمایه و تحرک نیروی کار را ایجاد کند که به رشد کمک می‌کند. اول از همه، اعتبار مجدداً پس از یک بحران به شرکت‌های کارآمدتر تخصیص می‌یابد.

دوم، اصلاحات شدید قیمت مسکن، شرکت‌های زامبی را مجبور به خروج از بازار می‌کند، که به بانک‌ها اجازه می‌دهد کارآمدتر از اعطای وام به شرکت‌های زامبی غیرمولد وام دهند (کابالرو و همکاران، 2008). پیش فروش چیتگر استهلاک‌های زیاد تعداد و بزرگی وام‌های مسکن زیر آب را افزایش می‌دهد، که تحرک نیروی کار را افزایش می‌دهد، زیرا وام‌های مسکن زیر آب انگیزه بیشتری برای خانوارها فراهم می‌کند تا از یک بازار نسبتاً فقیر به بازار کار بهتر نقل مکان کنند.

رشد اقتصادی

 افزایش تطابق نیروی کار به رشد اقتصادی کمک می کند. این بهبودها در کارایی تخصیص سرمایه و تحرک نیروی کار زمانی که قیمت به طور متوسط ​​کاهش می یابد کمتر اتفاق می افتد زیرا برای ایجاد یک تغییر ساختاری که هنجارهای موجود را تغییر می دهد کافی نیست.

تفاوت بین کشوری

در شرایط بحران بانکی، دیگر رابطه مثبتی بین کاهش ارزش مسکن و رشد اقتصادی وجود ندارد. سود رشد اقتصادی زمانی از بین می‌رود که افزایش ارزش خانه‌ها باعث اختلال در بخش بانکی شود و این امر مانع از تخصیص کارآمد سرمایه توسط آن می‌شود. در این مورد، چرخه مسکن می تواند بسیار پرهزینه باشد.

قدرت ارتباط بین کاهش ارزش های بزرگ قیمت مسکن و رشد تولید اقتصادی در سیستم های حقوقی متفاوت است و منوط به در دسترس بودن بیمه وام مسکن و قانون ورشکستگی شخصی است. در کشورهایی که شبکه ایمنی قوی‌تری از طریق بیمه وام مسکن و قانون ورشکستگی شخصی ارائه می‌شود، پیامد استهلاک‌های بزرگ خانه‌ها شدیدتر است، که کمتر احتمال دارد تغییرات ساختاری قابل توجهی را ایجاد کند که انگیزه تغییر در سرمایه و بازار کار باشد.

چرخه مسکن و رشد اقتصادی

میانگین مدت افزایش و استهلاک مسکن در یک چرخه مسکن معمولی به ترتیب تقریباً شش و پنج سال است (براک 2013). بنابراین بازار مسکن در شش سال اول 5.4 درصد در سال افزایش می یابد (میانگین نمونه در افزایش قیمت) و سپس 3.2 درصد در سال (میانگین نمونه در استهلاک ها) در پنج سال بعد کاهش می یابد. شکل 2 سهم کل یک چرخه مسکن معمولی را در رشد تولید ناخالص داخلی در هر کشور به تصویر می کشد.

تفاوت های قابل توجهی در بین کشورها وجود دارد. چنین رابطه ای در هنگ کنگ قوی ترین است – در صورت عدم وجود چرخه قیمت مسکن، رشد اقتصادی در هنگ کنگ 67 واحد پایه در سال کمتر می شد. جمع آوری شده در طی چندین سال می تواند تأثیر قابل توجهی بر رشد اقتصادی بلندمدت داشته باشد. به طور متوسط، چرخه قیمت مسکن سالانه 26 تا 35 واحد پایه به رشد اقتصادی اضافه می کند.

یادداشت ها : نشان داده شده است که چرخه های مسکن به طور مثبت در رشد تولید ناخالص داخلی در 17 کشور از 19 کشور مورد مطالعه، با ژاپن و آلمان دو استثنا هستند.

نتیجه

اگرچه افزایش قیمت مسکن به طور مثبت با رشد تولید همراه است، کاهش ارزش مسکن ممکن است بسته به عمق اصلاح و محیط بازار، رشد را تضعیف یا تحریک کند. کاهش ارزش‌های بزرگ قیمت مسکن با بهبود قوی رشد در غیاب بحران‌های بانکی همراه است و این ارتباط در کشورهایی با شبکه ایمنی نسبتا ضعیف قوی‌تر است.

 این نتایج با این حدس سازگار است که به تعویق انداختن تعدیل مورد نیاز مرتبط با تحقق زیان های بزرگ سرمایه با رکود عمیق تر همراه است. در این شرایط، تحقق سریع‌تر زیان‌ها همراه با حمایت درآمدی که با کاهش فقر سروکار دارد، ممکن است برتر از رکودی باشد که با تأخیرهای تعدیل «قمار برای رستاخیز» همراه است.